Fique por dentro das principais mudanças na Lei do Inquilinato.

fonte : O Globo

Nova lei que entra em vigor este mês traz pontos polêmicos
A nova Lei do Inquilinato aprovada pelo Congresso Nacional em 28 de outubro de 2009 e sancionada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em 10 de dezembro do mesmo ano, entrará em vigor no próximo dia 23 de janeiro.

As novas regras para o aluguel de imóveis passam a vigorar, a partir do dia 25 de janeiro, para antigos ou novos contratos. Mas o que de fato muda com as alterações na Lei do Inquilinato? Uma das principais mudanças é que os inquilinos com aluguel em atraso poderão ser alvos de ação judicial de despejo com prazo de 15 dias para desocupação liminar do imóvel, se estiverem sem garantia locatícia. O mesmo prazo poderá ser utilizado para despejo, em trinta dias, caso não seja feita a substituição do fiador que tiver se exonerado. A ação só poderá ser suspensa com o pagamento do saldo devedor dentro de tais prazos, a partir da notificação. E, nestes casos, o inquilino não poderá ter mais nenhum atraso no período de dois anos sob pena de despejo imediato.

Pelas normas atuais, é exigido que o inquilino receba dois mandados judiciais, o que, no fim das contas, faz a retomada do imóvel demorar, em média, 14 meses. Com a mudança, acredita-se que o tempo médio para retomada do imóvel será reduzido bastante, para uma média de quatro meses. Ao ler as alterações, alguns podem concluir que o proprietário é o maior beneficiado. Mas, o código favorece as duas partes.

As mudanças são bastante equilibradas e estimulam o bom inquilino e o bom proprietário. Um dos grandes vilões da locação era a dificuldade de se encontrar um fiador. Com as novas regras, o locador não precisará mais ter contrato de fiança para garantir o seu imóvel, pois terá a possibilidade de despejar mais facilmente um inquilino mau pagador através de ação judicial. Isso vai dar maior segurança para aqueles proprietários que atualmente temem colocar imóveis para alugar. A nova lei deve favorecer a oferta para locação, estimulando o setor imobiliário a diminuir o valor de mercado do aluguel.

O Fiador poderá desistir de seu compromisso

No código atual, o fiador é obrigado a garantir o imóvel até a sua efetiva devolução ao proprietário. A nova lei também estabelece que poderá haver troca de fiador na regência ou prorrogação do contrato. Isso quer dizer que, se o fiador desejar exonerar-se de suas obrigações depois do fim do contrato ou no caso de separação dos cônjuges, deverá comunicar o seu desligamento, mas deve permanecer responsável ainda pela fiança por 120 dias depois de feita a comunicação. O proprietário também terá a possibilidade de exigir um novo fiador ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial. Essas novas regras deverão diminuir a resistência dos fiadores, pois o risco para eles também foi diminuído.

De acordo com o novo texto, sancionado pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em 10 de dezembro do ano passado, o fiador que quiser deixar de ser o garantidor do imóvel terá de comunicar sua decisão ao proprietário para fixar desobrigado do compromisso em 120 dias. Assim que for comunicado, o inquilino terá 30 dias para providenciar novo fiador. Se não conseguir um novo nome, o contrato será automaticamente transformado em locação sem fiança. Isso permite a desocupação do imóvel em apenas 15 dias após a notificação judicial.


Multa rescisória proporcional ao período restante do contrato

A nova lei estabelece a proporcionalidade da multa rescisória do aluguel. Assim, se o inquilino decidir entregar o imóvel antes do fim do prazo, ele pagará um valor proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. Também ao proprietário caberá pagar uma indenização ao locatário caso deseje retomar o imóvel antes do prazo estabelecido em contrato sem que tenha sido por uma das utilidades previstas em lei, como o uso próprio.

TIRE SUAS DÚVIDAS SOBRE A NOVA LEI DO INQUILINATO 

Criamos uma cartilha com as principais dúvidas sobre a nova Lei do Inquilinato.

Na cartilha, abaixo, consta dúvidas freqüentes sobre:

• Imóveis residenciais (prazo para despejo, quebra de contrato, renovação, fiador e outras garantias);
• Imóveis comerciais e;
• Imóveis residenciais e comerciais.


PARA IMÓVEIS RESIDENCIAIS

PRAZO PARA O DESPEJO

1. Quanto tempo pode se perder o imóvel se houver atraso no pagamento do aluguel e do condomínio?
Depende muito do fórum em que o proprietário do imóvel entrar com a ação de despejo e do tipo de contrato que existe. Se o contrato tem garantia de pagamento (como fiador ou seguro-fiança), a expectativa é que, com as novas regras, o tempo para a ação de despejo deverá diminuir de um ano e meio para seis meses.

2. A nova lei do aluguel dá o prazo de 15 dias para o inquilino inadimplente desocupar o imóvel. Depois de 15 dias de atraso, já se pode ser despejado?
Não. De acordo com a lei, esse prazo menor vale para os contratos que não tiverem garantia de pagamento (como os feitos sem fiador). Mesmo para esses contratos, o prazo é maior que 15 dias na prática, pois começa a contar a partir do momento em que o inquilino recebe a intimação da Justiça com o pedido de desocupação.

3. Uma intimação de 15 dias para desocupar o imóvel. O que se pode fazer para evitar o despejo?
Se você não tiver possibilidade de pagar, ocorrerá a decretação do despejo; a intimação será por oficial de Justiça. Após o recebimento da ordem, ainda será ofertado o prazo de 15 dias para desocupar voluntariamente o imóvel. Caso o pagamento seja feito nos primeiros 15 dias, a ordem será cancelada.

4. Em que outras situações se pode receber uma liminar da Justiça para desocupar o imóvel?
Além da falta de pagamento do aluguel, se o inquilino deixar de pagar outras contas como o condomínio, IPTU, conta de consumo pertinentes ao imóvel, o proprietário também poderá pedir o despejo de 15 dias se o inquilino perder o fiador e não apresentar outra garantia de pagamento em até 30 dias após essa desistência.

5. Houve perda do emprego e não se tem como pagar o aluguel nos próximos meses. O que se pode fazer para evitar o despejo?
A primeira opção é negociar diretamente com o proprietário ou com a imobiliária onde você fez o contrato. Se você não tiver como pagar e o proprietário não aceitar o acordo, ele poderá entrar com uma ação de despejo.

6. O que de fato muda na forma como o despejo será feito na Justiça?
Antes, depois da decisão do juiz concordando com a desocupação do imóvel, o inquilino era notificado para desocupar o imóvel, mas podia ganhar tempo se informasse que iria pagar. Se continuasse lá, seria preciso ter novo mandato de despejo, o que aumentava o prazo. Agora, o inquilino tem o prazo de 15 dias para a desocupação, mas, se ele não cumprir o pedido de despejo, a mesma liminar poderá ser usada na seqüência, agilizandoe o processo.

7. Uma ordem de despejo, mas só se tem uma parte do dinheiro para pagar. Se for feito o depósito apenas desta parcela, consegues-se suspender o pedido de desocupação do imóvel?
Não, de acordo com a nova lei, será preciso fazer o pagamento integral.

8. É aconselhável realizar contrato de locação sem a exigência das garantias para pedir o despejo mais rápido?
Não, mesmo com a redução de alguns prazos, a agilidade dos processos dependerá do Poder Judiciário. Com isso, abrir mão da garantia pode não trazer o resultado esperado.

QUEBRA DE CONTRATO

9. Um contrato de 12 meses, mas o inquilino quer se mudar de imóvel neste momento. É preciso pagar multa?
Sim. Na maioria dos contratos atuais, é preciso pagar multa integral. Para novas locações, o locatário poderá devolver o imóvel antes, mas terá que pagar multa proporcional ao período que ainda falta até o final do contrato. Essa modalidade de multas proporcionais já era muito utilizada pelo poder judiciário, anterior as mudanças que virão.

10. Separação do companheiro (a) em um apartamento alugado. Depois da separação, como fica o contrato de locação?
O contrato ficará sob a responsabilidade de quem for continuar no imóvel. Essa alteração terá que ser comunicada para o dono do imóvel e para o fiador. O fiador poderá desistir de sua responsabilidade em até 30 dias após o aviso da mudança. Mesmo assim, ele será responsável pelo pagamento em até quatro meses depois da desistência.

SOBRE A RENOVAÇÃO DE CONTRATO

11. O contrato de aluguel foi feito há cinco anos e, em princípio, tinha duração de 12 meses, mas sempre é feita a renovação automática. O fiador continua responsável?
Sim. Com as novas regras, as garantias de pagamento valem até a devolução do imóvel, mesmo se o contrato tiver sido prorrogado automaticamente.

SOBRE O FIADOR E OUTRAS GARANTIAS

12. O fiador não quer mais continuar no contrato de aluguel. Ele pode desistir dessa obrigação? O contrato será rescindido?
Ele poderá deixar de ser fiador na renovação do contrato. Mas ele terá que avisar ao proprietário do imóvel ou a Imobiliária e ficará responsável pelos pagamentos em caso de inadimplência durante quatro meses. O proprietário poderá exigir que o inquilino arrume outra garantia em até 30 dias ou poderá despejá-lo.

13. Houve mudança para outra cidade e não se tem fiador na mesma cidade. Pode se fazer um contrato sem esse tipo de garantia?
Sim, se o dono do imóvel ou a imobiliária concordar. Mas é preciso ficar atento e manter os pagamentos em dia, pois o proprietário poderá pedir a retomada do imóvel mais rapidamente.

14. Além do fiador, quais outros tipos de garantia podem-se usar para o contrato de aluguel?
Uma boa opção é contratar o seguro-fiança, que costuma custar um aluguel do imóvel por ano ou, ainda o depósito (também conhecido como caução), além do título de capitalização (que pode se ter qualquer quantia de aluguéis consignados), que vem crescendo muito junto às administradoras de imóveis.

15.Houve cancelamento de uma ação de despejo há um ano. Na época, foi feito o pagamento em juízo e a continuidade no imóvel. Ocorreu novo atraso no aluguel e o proprietário foi à Justiça novamente. O que se pode fazer?
A nova regra estabelece que o inquilino só poderá recorrer ao pagamento em juízo uma vez a cada dois anos.

PARA IMÓVEIS COMERCIAIS

16. Quais as principais mudanças para o aluguel de imóveis comerciais?
Ficará mais rápida a ação de retomada do imóvel. No caso de ação renovatória na Justiça, o prazo para a devolução cairá de seis meses para 30 dias, após a sentença do juiz.

17. Se um novo comerciante apresentar uma proposta melhor do imóvel alugado onde já exista uma loja em funcionamento, poderá haver rescisão do contrato?
Sim, mas, senão houver concordância, isso poderá ser decidido por um juiz. Nesse caso, o inquilino que estava no imóvel deverá receber uma indenização.

18. Existe um comércio do locador, onde o imóvel é alugado p/ terceiros. O proprietário pode pedir o imóvel de volta?
Sim, o proprietário não será obrigado a renovar o contrato se ele for usá-lo para uso próprio ou para uma empresa que ele já tenha, por exemplo. Nesse caso, o proprietário não poderá usar o imóvel para o mesmo ramo do inquilino.

19. Existe um comércio e uma sociedade com um terceiro. Terei que comunicar ao proprietário do imóvel se deixar a sociedade?
Não, essa regra da lei foi vetada pelo presidente Lula. O dono do imóvel não poderá rescindir o contrato de aluguel apenas por uma mudança na estrutura de sua empresa.

PARA IMÓVEIS COMERCIAIS E RESIDENCIAIS

20. As atualidades dos aluguéis sofreram alguma alteração?
Não, a determinação do valor do aluguel e sua atualização continuam sendo combinadas pelas partes dentro dos prazos exigíveis para reajustamentos.

21. Um contrato que vencerá em 2010. As novas regras já valerão?
Para os contratos vigentes ou até sua renovação, continua valendo o que foi combinado entre as partes.